L’actualité de la maîtrise d’ouvrage pat E-cost.fr: A Ézanville (95), CDC Habitat teste l’occupation temporaire des bâtiments

Source: CDC Habitat

CDC Habitat s’est rapproché de VPS Protection par occupation pour expérimenter l’occupation temporaire sur une ancienne maison de retraite en attente de démolition à Ézanville.

Que faire des immeubles vides qui doivent être démolis mais pour lesquels le projet tarde à démarrer ? Pour éviter les occupations sauvages et les problèmes qui vont avec, les bailleurs ont longtemps misé sur la sécurisation des sites avec mise en place de systèmes anti-intrusion et gardiennage intensif. Mais outre un coût significatif, ces solutions sont souvent loin d’être parfaites et ne permettent pas toujours d’empêcher l’installation de squats. C’est pour cette raison que CDC Habitat expérimente actuellement à Ézanville un nouveau système en partenariat avec VPS Protection par occupation : l’occupation temporaire des logements.

« Plutôt que de condamner un bâtiment avec le risque que des gens parviennent à s’y installer quand même, nous avons souhaité trouver une utilité à ces sites le temps que le projet se débloque, ce qui peut parfois prendre plusieurs années », explique Gaëlle Sauquet, responsable technique de l’agence de Saint-Gratien de CDC Habitat. « Le projet porté par VPS Protection par occupation à Ézanville vise ainsi à installer des locataires dans une ancienne maison de retraite qui doit être démolie prochainement mais dont le PLU* est en attente de modification ».

Un dispositif encadré

Autorisée depuis 2019, l’occupation temporaire est strictement encadrée par la loi ÉLAN. Le bail mit en place avec les locataires doit être de 2 mois minimum mais ne peut pas dépasser 18 mois. Si au bout de cette première période le projet ne peut toujours pas démarrer, il est possible de renouveler le dispositif d’occupation temporaire mais avec d’autres locataires. Du fait du caractère éphémère de cette offre locative, la redevance dont s’acquitte les occupants est adaptée en conséquence : à Ézanville, elle ne dépasse pas les 200 euros et est même plafonnée à 100 euros pour les étudiants – et gratuite pour les personnels soignants.

Comme le précise Antoine Allaire, directeur général de VPS Protection par occupation, « l’occupation temporaire permet de sécuriser de manière intelligente l’immobilier vacant, en proposant une solution de logement à bas coût à différents publics comme des actifs en mobilité, des célibataires, des étudiants, des apprentis ou des travailleurs clefs. Pour le bailleur, cela évite les squats et les procédures d’expulsion extrêmement coûteuses et souvent très longues qui peuvent retarder les projets.  C’est réellement un dispositif gagnant-gagnant ».

Pour les villes, l’intérêt est également là puisque cela permet de maintenir une vie dans les quartiers, et donc une présence dont l’ensemble du tissu économique, notamment commercial, peut bénéficier. Un travail de coordination est d’ailleurs mené en amont par VPS avec les collectivités pour cibler les publics qu’elles souhaitent accueillir – par exemple seulement des étudiants à Ézanville. Le recrutement se fait ensuite par des systèmes de petites annonces sur les réseaux sociaux, des plateformes comme Se Loger, ou les différents relais de la Mairie.

Une occupation de site entièrement déléguée

La gestion locative de la résidence est entièrement déléguée à VPS Protection par occupation qui s’occupe du recrutement des locataires, de la mise en place des baux et du suivi des occupants. Et si cette location est éphémère, elle n’est en aucun « low-cost » puisque des travaux ont été réalisés dans les logements avant l’arrivée des occupants.

« C’est une ancienne maison de retraite avec des douches, sanitaires, cuisines et réfectoires communs qu’il a fallu adapter », reprend Gaëlle Sauquet. « Nous avons également dû changer la chaufferie trop vétuste, et la remplacer par des radiateurs à chaleur douce dans chaque chambre et des ballons d’eau chaude individuels ». Les 35 logements ainsi remis en état ont rapidement trouvé preneur et CDC Habitat a d’ores et déjà prolongé le partenariat avec VPS sur deux autres sites franciliens. Une manière de mieux utiliser le bâti en permettant à des sites en bon état global de continuer à remplir une mission d’intérêt général en attendant leur transformation.

CDC Habitat © Baptiste Lobjoy- Lobjoy & Delcroix
CDC Habitat © Baptiste Lobjoy- Lobjoy & Delcroix
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Questions à Béatrice Rozenstheim, responsable de programmes chez Grand Paris Habitat

Quelles sont les contraintes propres à une opération de transformation, et à celle -ci en particulier ?

Elles sont nombreuses ! Il faut notamment concilier les contraintes juridiques, techniques et budgétaires. Dans ce type d’opérations, on se trouve notamment confrontés à deux réglementations : celle de la réhabilitation pour la rénovation thermique et celle de la construction neuve pour l’acoustique. De plus, quand on transforme un bâtiment, il faut veiller dès le départ à la sécurité incendie et à l’acoustique ainsi qu’à la distribution des réseaux. C’est un point de vigilance non négligeable car la transformation ne doit pas peser sur les fondations existantes sans quoi un renfort de fondations très couteux s’avérerait nécessaire.

Dans le cas précis, Le Flandre s’inscrit dans une copropriété avec un immeuble de logements en mitoyenneté, un parking en sous-sol et une chaufferie en commun. Une configuration qui a nécessité d’associer les autres copropriétaires.

Comment s’opère la transformation des bureaux en logements ?

La configuration initiale du bâtiment se prêtait bien à sa transformation. Les trames des étages organisées en plateaux avec une distribution centrale, ainsi que l’épaisseur du bâtiment (environ 12,80 m) étaient compatibles avec une reconfiguration intérieure en logements.

CDC Habitat © Baptiste Lobjoy- Lobjoy & Delcroix
CDC Habitat © Baptiste Lobjoy- Lobjoy & Delcroix

Pour la transformation extérieure, l’architecte a conçu des balcons filants sur toute la longueur de l’immeuble pour agrémenter les appartements et assurer le coupe-feu réglementaire. Les façades nord et sud qui contenaient de l’amiante ont été remplacés par des façades légères et épaisses en ossature métallique pour obtenir les niveaux d’isolation, acoustique et thermique réglementaires.

Et pour répondre aux exigences du Plan Climat Paris, la production d’eau chaude est assurée par des panneaux solaires implantés en toiture technique.

Même si elle est complexe à monter, la transformation est-elle LA solution pour répondre aux besoins, en raison de la pénurie de foncier ?

Les capacités à construire sur du foncier neuf s’amenuisent, d’où l’enjeu de reconstruire sur l’existant. Compte tenu de l’impact environnemental d’une construction neuve, il est intéressant de rénover même si les travaux sont souvent plus lourds et coûteux.

Quand il est obsolète, le parc tertiaire présente des opportunités de requalification. C’est une tendance qui se précise même si ce sont des projets complexes et longs. Dans le cadre du Flandre, la trame initiale était idéalement adaptée à la transformation mais ce n’est pas le cas de tous les immeubles !

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